부동산을 보유하고 임대를 주다 보면 가장 많이 받는 질문 중 하나가

**“건물주는 무조건 사업자등록을 해야 하나요?”**입니다.

결론부터 말하면 반드시 그런 것은 아닙니다.

하지만 임대하는 건물의 용도에 따라 의무 여부가 완전히 달라집니다.

이번 글에서는

를 건물주 기준으로 쉽게 정리해드립니다.

사업자등록이 필요 없는 경우

1. 주택 임대(비과세 대상)

다음과 같은 경우에는 사업자등록 의무가 없습니다.

• 아파트, 빌라, 단독주택
• 주거용 오피스텔
• 임차인이 실제로 거주 목적으로 사용하는 경우

이 경우

• 부가가치세 ×
• 사업자등록 ×
• 다만, **월세·보증금에 대한 소득신고(종합소득세)**는 해야 합니다.

2. 소규모 주택임대자

• 1~2주택 보유
• 기준시가 요건 충족
• 임대소득이 일정 금액 이하

이 경우도 사업자등록은 선택사항입니다.

반드시 사업자등록을 해야 하는 경우

1. 상가·근린생활시설·사무실 임대

아래와 같은 건물은 무조건 사업자등록 대상입니다.

• 상가
• 병원·의원
• 학원·독서실
• 사무실
• 카페·음식점 등

√ 부가가치세 과세 대상

√ 세금계산서 발행 의무

√ 임대차계약 후 20일 이내 사업자등록 권장

2. 오피스텔이라도 ‘업무용’ 사용 시

건물 형태가 오피스텔이라도,

• 임차인이 사업자등록
• 실제 사용이 사무실·업무용

이 경우는 주택이 아니라 상가로 판단되어

사업자등록 + 부가세 과세 대상이 됩니다.

 헷갈리기 쉬운 핵심 정리표

의무는 아니지만, 등록이 유리한 경우

다음에 해당한다면 사업자등록이 절세에 도움이 될 수 있습니다.

• 대출이 많아 이자 비용 처리가 필요한 경우
• 리모델링·인테리어 비용 부가세 환급
• 다수의 임대건물 관리 목적
• 향후 법인 전환 또는 매각 전략 고려 시

실무에서 가장 많이 발생하는 착각

• “주택이니까 무조건 비과세겠지”

× → 임차인이 사업자등록하면 과세 전환

• “한 층만 상가인데 전체는 아니겠지”

× → 층·호실별로 과세 판단

정리하며,

건물주에게 사업자등록은 선택이 아니라 ‘용도 기준’ 문제입니다.

임대 형태를 정확히 알고 대응해야 세금 리스크를 피할 수 있습니다.

특히 부산 상가·주거 혼합 건물은

사전 검토 없이 진행하면 추징 사례가 많으니 주의하세요.

본 토지에 신축을 계획했던 토지 소유주는 

유아동 관련업계의 수요 및 시장 변화에 따라 현재는 매도를 고려 중입니다.

일반적으로 도시의 나대지는 비사업용 토지로 판단될 경우 실수요에 따라 사용하지 않고, 재산증식 수단의 투기적 성격으로 보유하고 있는 토지로 보고, 소득세법 등에서 중과세의 부담이 생깁니다.

이때 가장 많이 생각하는 사업용 토지의 전환이 주차장으로 사용하는 토지로서 직접 운영하며, 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 3% 이상인 토지입니다. (다만, 임대를 주고 임차인이 주차장을 운영하는 경우에는 제외)

그럼, 본 토지에서는 주차장 허가가 가능할까요?

아쉽게도 유료주차시설이 안되는 토지입니다.

주차장법 시행규칙 제5조 5항에서 노외주차장의 출구 및 입구는 유치원, 초등학교 등의 출입구로부터 20미터 이내에 있는 도로의 부분에 설치하여서는 아니된다는 내용이 있습니다.

첨부된 파일에 

주차장법 시행규칙 제5조에는 '노외주차장의 설치에 대한 계획기준'이 

제6조에는 '노외주차장의 구조ㆍ설비기준'이 열거되어 있으니 참조하시길 바랍니다.

더불어 주차 무인시스템으로 운영되는 업체에 의뢰한 결과,

월 렌탈로 추천하면서 받은 견적 금액이 5년 의무 약정기간에 초기 시스템 설치비 일시납 3,000,000원과 월 365,000원임을 감안하였을 때 충분히 고려해볼 수 있는 내용이라 관련 자료도 공유합니다.

논란이 되었던 내용은 아래와 같습니다.

"임차 고객 분의 이전에 운영하던 영업점 임대차 계약이 2주 남은 상황에서 계약 해지를 할 수 있는 지에 대한 논쟁이었습니다." 

이 글을 읽고 계신 분들은 어떻게 생각하시는지요?

임대차보호법에 대해 알고 계신 분들이라면, 먼저 생각하시는 부분이 아마도 '묵시적 갱신'일꺼라 생각합니다.

상가건물 임대차보호법(약칭:상가임대차법) 제10조(계약갱신 요구 등)의 ①②③항은 계약갱신요구권에 의한 갱신을 다루고 있고,

④⑤항은 법정 갱신 즉, 묵시적 갱신을 의미합니다.

①항에서는 '임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.'

또한 ⑤항의 내용에서는 '제4항의 경우(묵시적 갱신을 의미) 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.'

라는 내용으로 인해 계약해지를 위해서는 1개월 전까지 임차인이 임대인에게 계약해지에 대한 통보를 해야하는 걸로 착각을 하고 있습니다.

결론부터 말씀드리자면 상가임대차보호법에서는 임차인이 계약만료 전 해지 통고에 대한 법적인 내용이 없습니다.

법무처에서도 상가건물 임대차의 종료 원인은 임대차 기간의 만료로 보고 있습니다.

즉, 임대차기간의 약정이 있는 임대차(일반적인 상가임대차계약)의 경우 계약기간이 종료하면 임대차는 종료됩니다. 기간의 약정이 있는 임대차의 경우 묵시의 갱신이 되는 특별한 사정이 없는 한 기간이 끝나면 사전 최고나 해지를 하지 않아도 임대차는 종료된다는 대법원(1969.1.28선고 68다 1537판결)의 판결도 있습니다.

그럼 우리가 익히 알고, 지금 헷갈려하는 내용은 뭘까요?

바로 주택임대차보호법입니다.

제6조(계약의 갱신) ①항에서 '임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.'

라는 내용 때문에 많은 사람들이 충분히 착각할 수 있는 내용이지요.

위와 같이 늘 상 법 적용에서는 유의해야 하거나 비교해야 할 내용이 많을 겁니다.

많은 분들에게 도움이 되었으면 하는 바램으로 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법을 비교한 내용을 첨부합니다. 

더욱 전문적인 컨설팅을 원하신다면 저희 한결부동산중개법인에 문의해주시길 바랍니다. 감사합니다.

오늘은 새롭게 사업을 시작하시거나 사업장 이전을 계획하시는 분들을 위해 상가 임대차계약 전 미리 꼭 확인하시고 체크하셔야 하는 필수 사항들을 정리해 볼까 합니다. 

상가 임대차 계약은 열심히 시간과 노력을 들여 발품까지 팔아 매물을 둘러보고 상가의 입지와 여러 가지 사항들을 고려하고 확인하여 계약 했음에도 불구하고 간혹 놓친 부분에서 예상하지 못했던 문제들이 발생하기도 하지요. 

상가 임대시 주의해서 체크해야 할 리스트를 미리 준비하셔서 마음에 드시는 상가를 찾으셨다면 상가임대차계약 체결 전 리스트 항목을 하나하나 확인해 보신 후 결정하실것을 추천드립니다~

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계약과정을 처음부터 끝까지 도와 드리는 공인중개사가 꼼꼼히 확인해 드리겠지만, 그럼에도 불구하고 확실히 알고 도움을 받으신다면 더욱 안전하고 확실한 계약 마무리가 될 사항들은 어떤것들이 있을까요?

​1. 상가소유권확인

첫번째 상가의 소유권을 확인하셔야 합니다. 등기사항전부증명서의 소유자와 주민등록증등 신분증과 반드시 대조하여 소유자 본인이 임대인임을 확인하셔야 합니다. 부득이하게 대리인과 계약을 체결할 경우 가족관계증명서, 인감증명서, 위임장, 신분증등을 꼼꼼하게 체크하시고 계약금은 반드시 소유자 명의의 계좌로 송금하셔야 합니다. 또한 등기사항전부증명서를 통해 압류, 가압류, 근저당등 담보물권이 있는지도 확인해 보셔야 합니다.

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2. 전용면적 체크

임대하고자 하는 상가의 전용면적을 확인하셔야 합니다. 임차인이 사업장으로 사용할 수 있는 면적은 임대면적에서 주차장, 복도등 공용면적을 제외한 면적으로 이를 전용면적이라고 합니다. 전용면적을 확인해야 실제 독점적으로 사용하게 될 면적을 파악할 수 있습니다. 

3. 임대목적물의 위법 여부

상가 건물에 불법 건축물이나 간판이 존재하는 경우가 있습니다. 건축물대장을 통해 해당 건물의 위법 내용을 확인하시기 바랍니다. 불법으로 증축된 부분이 있는 것을 인지하지 못하고 계약하는 경우도 있으니 주의하시구요.  불법으로 증축된 부분까지 사업장에 꼭 필요해 임차인이 불법건축물을 인지하고 포함하여 계약하는 경우, 철거명령이나 이행강제금이 부과될 경우 누가 부담할 것인지 임대인과 미리 협의하여 임대차계약시 특약사항으로 추가 명시해야 추후 분쟁을 막을 수 있습니다.

4. 건물의 용도 확인, 용도변경 가능 여부

하고자하는 업종으로 건물의 용도변경이 필요할 경우, 용도변경 가능 여부를 알아봐야 합니다. 용도변경이 가능한지 관할 구청이나 지역 건축사에 문의하시는 것이 좋습니다. 용도변경 비용은 임차인이 부담하고 임대인은 필요 서류 발급에 협조하는 것이 일반적입니다. 또한 업종 변경시 소방시설 허가 관련 사항도 체크하시고, 인테리어 공사전 모든 인허가 가능 여부를 확인하셔야 합니다.

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5. 특정업종 제한 여부

건물에 기피업종이나 특정업종에 대한 제한이 있는 경우가 있습니다. 예를 들어 하나의 건물에 병원 1개, 약국 1개만 입점 가능하도록 건물의 자체 규약을 만들어 중목 업종의 입주를 제한하는 사례가 있습니다. 추후 같은 자리에서 업종을 전환하려할 때 문제가 될 수 있으니 건물주에게 명확히 확인하시 바랍니다.

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6. 시설물 하자 점검

시설물의 하자 유무를 점검하셔야 합니다. 상하수도, 냉난방, 전기, 가스 등 필요한 시설이 모두 갖추어져 있는지, 노후되어 수리가 필요한 곳은 없는지 체크하시기 바랍니다. 수도,전기는 필히 계량기 숫자 사진 찍어 확인해 두시고 도시가스인지 LPG인지 분할 요구시 비용이 발생하니 개별계량기인지 공용인지도 체크하시기 바랍니다.      

신축 첫입주의 경우 소유주와 중개사도 생각치 못한 하자가 발생하여 개업 일정에 차질을 주는 경우가 간혹 있으니 꼼꼼하게 시뮬레이션하여 체크하시기 바랍 니다. 업종에 따라 많은 전기 용량이 필요한 경우에는 전기 용량도 꼭 확인하셔야 합니다.

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7. 주차시설 현황 체크

상가 내부도 중요하지만 그에 못지 않게 주차장 엘리베이터 등 공용시설도 중요합니다. 특히 손님들의 편안한 방문을 위해 주차장은 제일 중요한 요소라고 해고 과언이 아닙니다. 총주차 대수는 어떻게 되는지 입주자에게 할당된 주차대수는 몇대인지, 방문객 주차요금은 어떤 기준으로 정산하는지등을 체크하셔야 합니다.

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8. 부가가치세 확인

임대료는 상가임대차계약을 하는데 가장 중요한 부분입니다. 특히 차임은 부가가치세가 포함된 금액인지 별도 정산인지 확인하셔야 합니다. 임대인이 간이과세자인 경우 차임에 부가세가 포함되지만, 일반과세자라면 부가세 10%를 별도로 지급하셔야 합니다. 일반과세자는 차임의 10%를 부가세로 납부해야 합니다. 예를 들어 차임이 100만원이라면 10%인 10만원을 임차인에게 별도로 받아 세금계산서를 발행합니다.

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9. 관리비 내역 체크

임대인 입장에서는 세금을 내야 하는 차임보다 관리비를 높게 받는 것이 유리하기 때문에 일부 건물의 경우 관리비가 매우 높게 책정되어 있기도 합니다. 관리비 금액과 포함된 내역을 확인하셔야 하는데 전기, 수도 요금등 공과금이 포함되어 있는지, 청소비는 어떻게 정산되는지 확인하셔야 합니다. 부가적으로 전기, 수도 계량기는 별도인지 공동인지고 확인해 보시고 관리비의 보증금인 선수관리비가 있는지도 확인하시기 바랍니다.

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10. 별도로 부과되는 부담금 유무 확인

관리비와 공과금 외에 별도로 부과되는 원인자부담금(etc,환경,교통,도로점용)은 없는지, 정산 주체는 누구인지도 사전에 확인하셔야 합니다. 

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11. 상가 양도/양수, 권리금계약에 대한 특약

상가 양도/양수의 경우 기존 상가를 집기와 함께 인수하신다면, 인수물품리스트를 작성하고 확인받는 것을 추천 드리는데 이때 인수물품중 렌트나 렌탈물품이 포함되어 있는지도 확인하셔야 합리적인 권리금액이 책정됩니다. 

권리금 계약시에는 권리 양도인을 통해 보증금과 차임 조건에 대한 임대인의 동의가 있었는지 확인하셔야 하고 

임대인과 상가임대차계약이 체결되지 않으면 권리양도가 해제되고 계약금을 조건없이 반환한다는 특약을 권리금 계약서에 명시하는것이 좋습니다.

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12. 원상복구 기준 명시

상가임대차계약 특약사항에 원상복구 범위에 대해 계약할 당시 시점의 상태등 구체적으로 명시하시고, 계약 당시 사진이나 동영상을 촬영하여 추후 있을지도 모르는 분쟁에 대비하시기 바랍니다. 

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13. 화재보험가입에 대한 명시

상가 건물에 대한 화재보험가입에 대한 책임을 임대인과, 임차인 중 누구로 할 것인지에 대해 상가임대차계약전 미리 협의​​하셔서 결정하시는 것이 만일의 경우에 대비해 안전하니 체크해 확인하시기 바랍니다.

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14. 상가임대차계약서 확정일자 받기

건물이 경매나 공매 처분이 될 경우 우선순위에서 밀리면 보증금을 반환받기 어려울 수 있으므로 관한세무서에  반드시 신청하셔야 합니다.

● 필요서류

- 상가임대차계약서 원본

- 신규사업자 : 사업자등록신청서

- 기존사업자 : 사업자등록정정신고서, 사업자등록증 원본

- 임대차목적물이 건물 일부일 경우 해당부분 도면 1부

우선 부산광역시의 지리적인 위치는 한반도 남동쪽에 있고 바다에 접한 남쪽을 제외하고는 경상남도와 접하고 있습니다. 남쪽으로는 대한해협이 있고 북쪽으로는 울산시와 양산시 서쪽으로는 김해시와 경계를 이루고 있습니다. 부산은 우리나라 제2의 도시이며 제1의 항구도시이자 국제공항을 갖고있어 아시아는 물론 세계 여러나라와 연결되는 허브역할을 하고 있습니다. 부산은 허브도시이자 네트워크 중심도시라고 할수 있습니다.

첫번째, 인구 데이터를 알아보겠습니다. 부산의 인구의 수는 경기도와 서울에 이어 전국3위입니다. 약 10년전부터 인구가 꾸준히 감소하고 있으며 현재 부산 인구는 약 333만명입니다. 지속적으로 인구유출이 되고있는 도시이며 앞으로 국가전체 인구감소까지 생각했을때는 미래성장 가능성이 서울과 경기도에 비해서는 조금 부족합니다. 일자리 부족으로 젊은 인구가 수도권으로 지속적으로 빠져나가고 있기 때문에 노령화도시로의 가속화가 점점 심해지고 있죠? 걱정입니다. 인구문제는 비단, 부산이아니라 국가 전체적으로 심각한 현안문제죠.

도시공간구조를 확인해보겠습니다. 우선 2020도시기본계획과 2030도시기본계획을 비교해보면 2020자료에서는 1도심이었던것이 2030자료에서 4도심으로 변경되었습니다. 2020자료에서 가장 핵심지역은 서면,광복동 2도심으로 봤다면 2030에서는 4도심으로 변경하였습니다. 기존의 원도심인 서면, 광복동과함께 추가로 강서, 해운대가 새로운도심이 되었습니다. 도시계획에서 가장 중요하게 보셔야 할것이 이렇게 새롭게 추가된 지역입니다. 앞으로는 강서와 해운대지역이 부산에서 가장 핵심지역이라고 볼수 있습니다. 

부도심을 확인해보면 기존의 5부도심에서 6부도심으로 한 지역이 추가되었습니다. 추가된 지역으로는 기장이 부도심을 새롭게 들어왔습니다.이렇게 추가된 지역은 앞으로 새롭게 개발을 하겠다는 거이기 때문에 핵심 투자처라고 생각하시면 되겠습니다. 

그리고, 구포가 덕천으로 명칭이 변경되었습니다. 이러한 명칭변경에는 큰 의미가 있는데,어차피 바로 옆 지역이기는 하지만 지역의 중심부가 옮겨간다는 중요한 의미입니다. 

그리고 5지구중심은 6지역특화핵으로 변경 되었습니다. 명칭이 변경되었는데, 이건 중요한게 아니고 5개에서 1개가 추가되어 6개로 늘어났다는게 중요합니다. 가덕,녹산이 기존에는 한 지역으로 묶여있다가 두지역으로 나눠지는데 이런 내용은 지역의 기능을 각각 세부적으로 강화하겠다는 의미입니다. 

도시구조상 첫번째로 주목할 지역은 도심지역에 새롭게 들어오는 강서와 해운대입니다. 해운대는 이미 가격이 비싸다고 하지만 앞으로도 미래가치가 충분한 지역입니다. 또한 강서는 아직 다른 지역에 비해 가격이 낮은 편인데 이 두지역에 포인트를 잡으신다면 단연코 부산에서 가장 좋은 미래가치를 가져시는겁니다.그리고 두번째 주목할 지역은 부도심지역으로 들어온 기장 지역입니다. 도심과 부도심이 중요한 이유는 향후 최소 2030년까지는 부산시의 핵심개발축에 포함되어있으며 개발된다면 우선순위로 개발되는 지역이라고 보시면 되겠습니다.

두번째 생활권역 인구분배계획을 확인해보겠습니다. 이 인구분배계획은 정말 중요합니다. 우리가 보통 부동산 투자 공부를 할때 인구가 증가하는 지역을 눈여겨볼 필요가 있습니다. 수요가 많아지면 그만큼 가격상승으로 이어 질수 밖에 없겠죠. 부동산 투자는 그야말로 미래를 예측하고 남들보다 앞서서 선점하는 게임입니다. 미래를 선점하는 것 그 첫번째가 바로 도시기본계획입니다. 

기준년도인 2015년에서 2030년까지의 인구배분계획을 보면 앞으로 도시개발로 인한 도시팽창여부를 알 수 있습니다. 가장 높은 인구 증가 계획을 가진곳은 서부산권입니다. 서부산권에는 진해경제자유구역, 부산신항,옥포지구 그리고 가덕지구 등의 호재  들 수 있습니다. 이곳의 중심지는 강서,광복지역입니다. 

 두번째로 높은 인구 증가세를 보이는 곳은 동부산권입니다.동부산권에는 명례산업단지, 동남권 방사선일반산업단지, 그리고 동부산 관광단지인 오시리아, 장안산업단지를 바탕으로 하고 대규모 택지개발 예정지인 장안 기장신도시, 일광도시개발 등의 호재를 들수 있습니다. 

 세번째는 높은 인구 증가세를 보이는 곳은 중부산권입니다. 중부산권에는 북항재개발산업, 부산 역세권개발, 부전역세권개발 등의 호재를 들 수 있습니다. 이러한 인구 계획을 특정지역에 미래가치를 선점하는 정보이기때문에 개발진행속도에 따른 지가상승 가능성과 상승폭을 미리 예측할수 있습니다.

세번째 교통 인프라입니다. 도시계획을 만들어놓고 이곳의 개발이 진짜 가능하냐라고 봤을때 그 기준점이 바로 교통 인프라입니다. 지역이 개발 되려면 도로망이나 철도망 인프라가 만들어져야합니다. 고속도로 현황및 계획도를 보고 기본 틀을 알수가 있습니다. 자료에서 주목해야될 점은 바로 신규로 생기게 될 도로입니다. 자료를 통해서 큰틀의 도로가 어느 지역에 생기는 것을 알수는 있으나 정확한 도로위치와 IC위치는 아주 세부적인 도시계획 분석이 추가적으로 필요합니다. 추가적으로 철도현황및 계획도도 고속도로 계획도와 같은 개념이며 이러한 자료를 통해 미래가치 있는곳을 선점 하실 수 있습니다.

종합적으로 봤을때 향후 2030년까지 부산에서 가장 발전가능성이 높은 유력지를 꼽으라면 크게 3곳을 들수가 있겠습니다. 

먼저 첫번째는 강서구입니다. 강서구는 새롭게 도심지역으로 추가된 지역으로 부산광역경제권 내에서 산업 및 물류에 중심지가 될 것입니다.

 두번째로는 해운대구입니다. 해운대구는 강서구나 마찬가지로 도심지역에 새롭게 추가되었으며 앞으로 MICE산업 및 영상, 영화 관련산업의 중심지 역할이 경고해질 것입니다. 또한 해양관광, 레저,휴양레포츠 등 수많은 발전가능성을 가지고 있어 관련 사업의 발전 속도에 따라 확장이 가늘합니다.

 마지막 세번째는 부도심으로 새롭게 추가된 기장 지역입니다. 기장지역은 동부산 관광산업의 중심으로 앞으로 발전 가능성이 폭발적인 지역입니다. 이들 세 지역은 모두 인구와 교통의 미래확장성을 함께 가지고 있는 지역입니다. 

부동산 투자는 도시기본계획을 분석하여 미래가치를 선점할 수가 있습니다. 물론 분석의 깊이에 따라 그 정확도는 높아질 것이고, 전부다는 아니지만 어느정도의 투자 방향을 알아가는 첫걸음이 될수가 있습니다. 조금은 생소하실수도 있으시겠지만 이번 기회에 도시기본계획이라는걸 한번쯤 되새길 수 있는 여러분이 되시길 바랍니다.

매매수급지수는  한국부동산원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와  공급 비중을 점수화한 수치로 0~200  사이의 점수를 지수로 나타내 100을 기준으로 그 이상이면 사려는 사람, 이하이면 파려는 사람이 많다는 것을 의미합니다.

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국토교통부는 2023년 1월 3일 강남 3구와 용산구를 제외한 나머지 지역 모두를 규제지역에서 해제하는등 전방위 규제완화를 발표했습니다.

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이번주 서울 아파트값이 9개월 만에 하락세가 둔화한 가운데 매수심리도 소폭 회복세를 보인 것으로 나타났습니다.

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여전히 지수 60대의 저조한 수치지만 추락하던 매매수급지수가 정부의 전방위 규제 완화 정책으로 인해 일단 8개월 만에 반등은 했습니다.​

서울 아파트 매매수급지수는 64.1로 지난주(63.1)보다는 1포인트 상승했으나 여전히 2021년 11월 셋째주 조사(99.6)에서 기준선인 100 아래로 떨어져 1년1개월이 넘도록 회복하지 못하고 팔 사람이 많은 매도우위 시장이 계속 이어지고 있는 안타까운 현실에 놓여있습니다.

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정부가 지난달 2주택자의 종합부동산세·양도소득세 중과 폐지 또는 유예 방안과 지난 3일 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 나머지를 모두 규제지역에서 해제하는 등 전방위 규제 완화에 나서면서 매수심리가 일부 회복된 것으로 보이긴 합니다.

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지난해 5월 이후에는 매주 하락세를 보이며 지수 60선도 위협받는 상황에서 서울 아파트 매매수급지수가 상승 전환한 것은 지난해 5월 첫주(91.1) 이후 35주 만에 처음이고, 전국 매매수급지수가 상승 전환한 것은 지난해 5월 셋째주(94.1) 조사 이후 33주 만에 처음입니다.

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특히 서울 5개 권역의 지수가 일제히 상승했는데 은평·마포·서대문구 등 서북권의 지수가 지난주 56.3 → 금58.5로 2.2포인트 상승으로 5개 권역중 가장 큰 폭의 상승을 나타냈으며, 강남3구와 강동구가 있는 동남권은 지난주 71.7 → 73.2로, 용산·종로·중구가 포함된 도심권은 62.4 → 63.8로, 노원·도봉·강북구 등이 있는 동북권은 62.3 → 63.2로, 양천·영등포·강서구 등 서남권은 60.1 → 60.2로 상승했습니다.

경기 66.2→67.2와 인천 64.6→66.1도 지수가 상승하며 수도권 전체가 65.0에서 66.1로 반등했습니다.

부산 등 5개 광역시와 지방 역시 68.2 → 69.9로, 74.9 → 76.4로 각각 상승하면서 전국 지수는 지난주 70.2에서 금주 71.5로 올랐습니다.

전세수급지수도 모처럼 상승했는데요. 서울의 경우 지난주 60.4 →  61.2로 올 지난해 6월(95.0) 이후 7개월만의상승 전환으로 수도권과 전국의 전세수급지수가 각각 66.1, 71.0을 기록하며 지난주보다 일제히 상승했습니다.

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정부가 규제지역은 물론 청약 관련 규제까지 대부분 풀면서 꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장에 변화의 조짐이 일고 있지만 지수가 여전히 6~70선에 머물러 매수세가 뚜렷이 살아났다고 보긴 어렵고 주택담보대출 금리가 최고 8%까지 치솟은 데다 상반기에도 금리 인상 기조가 이어질 전망이어서 본격적인 거래량 증가보다는 정부의 규제완화 방침 속에 '급급매'를 중심으로 거래가 늘어날 분석입니다.

 

대한민국 성인이라면 반드시 알아야 할 가장 기본적인 부동산 상식 2가지. 「1세대 1주택 비과세 혜택」 , 그리고 「일시적 1세대 2주택 비과세 혜택」  입니다. 자신의 보금자리 언젠가는 마련 하실거고, 이사도 가시겠죠? 그렇다면 보금자리였던 자신의 주택을 처분하게 됩니다. 주택 처분시 발생되는 이익분에 대하여 발생되는 세금을 양도세라고 하는데 그 세금을  내지않도록 해준다는 거죠. 쉽게 말해서 주택을 양도시 세금이 발생되지 않게 되는겁니다.​

 내 집을   비싸게 양도 하는것 보다 세금을 절세하는게 더 이 이익일 때가 많기 때문에 사실 돈 있으신분들은 세금 문제에 아주 민감하죠. 세금 관계만 잘 따지더라도 돈 버는 겁니다 ^^

1.12 정책 변경전 「일시적 1세대 2주택 비과세 혜택」에서 기존 주택 양도시 비과세 혜택을 받기위한  처분기한이 2년에서 3년으로 연장 되었습니다.

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그렇다면, 

첫째, 일시적 1세대 2주택 제도의 배경과 이해

둘째,​​ 정책으로 변경된것은 무엇인지?

셋째, ​​취득세 중과, 대출제도는 문제 없는지?

넷째, ​​「일시적 1세대 2주택 비과세 혜택」 변화가 부동산 시장에 미치는 영향에 대해서 알아 보겠습니다.

부득이 하게 이사를 가야합니다. 그런데 기존 주택을 매도하는 시점과 신규주택을 취득하는 시점이 맞지 않아서 본의아니게 2주택을 보유하게 됩니다. 특히나, 요즘처럼 부동산 경기 하락장세에서는 매수세가 거짓말처럼 사라지게 됩니다. 그러면 주택 보유자의 주거 이동이 제한되고 이사를 꼭 가야하는 사람이 2주택자가 되는 문제가 발생됩니다. 본래는 1주택 비과세의 요건을 갖추고 있는데 비과세 혜택을 못받게 되는 상황이 될 수도 있어서 이를 보완하기 위해 마련된 정책이라 할 수 있습니다.

쉽게 말해서, 주택을 갈아 탈 때 잠깐 2채를 보유하는것은 허용해 주겠다는 겁니다.(1주택 비과세 혜택 부여)

(단, '기존주택'은 보유한 지 1년 지난 시점에 '신규주택'을 매수해야된다)

'기존주택' 비과세 요건을 충족하고 '신규주택'을 취득한 시점으로 부터 3년이내 기존 주택을 매도해야 하는 것이다.

간단히,이것을 [1, 2, 3 법칙] 이라고 한다.

기존 주택을 취득한지 1년​이상 지난후

기존 주택을 2년이상 보유하고(거주, 취득당시 조정대상지역이라면 ) 

신규 주택 취득일로부터 3년이내 기존 주택을 처분하면 기존주택 비과세 혜택!​

◆기존 주택 보유자가 분양권을 취득해도 가능

그렇다면 기존 주택의 일시적 2주택 비과세 혜택을 받기 위한 기존 주택의 처분 기한은 어떻게 될까? 답은, 아파트를 준공하고 신규주택의 취득일 기준으로 3년이내이다. 

( ※기존 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 소재시 1년 )

변경된 내용 간단히 표로 살펴볼까요? 

그런데 계약 당일 매수인B씨가 모텔을 직접 운영하지 않고, 모텔로 임대차를 한다는 사실을 알고 세무사와 통화한 A 씨는 뒤늦게 거래 금액에 부가가치세 별도를 요구하면서 결국 계약이 파기되는 상황이 벌어졌습니다.

A 씨의 경우 포괄양수도가 되기 위해선 "업종의 동일성이 유지"되어야 하지만 그렇지 않았음에도 포괄양수도 계약이라 생각한 것이었습니다.

사업의 양도 시점에는 양도인과 양수인의 사업 간에 동일성이 유지돼야 하며, 업종이 다를 경우 포괄양수도에 해당하지 않을 수 있다. 위의 예처럼 숙박업 사업자인 A씨가 그 부동산을 매수인(부동산 임대업자) B씨에게 양도하는 등은 포괄양수도에 해당하지 않습니다.

사례에서 A 씨는 부동산 임대업으로 영위하려는 매수인 B씨에게 모텔을 양도했으므로 포괄양수도에 해당되지 않는 것입니다. 따라서 매수인 B씨로부터 부가가치세를 징수, 납부 및 세금계산서를 발급해야 했습니다.

이처럼 사업용 부동산을 매매할 때 부가가치세의 납부와 환급절차를 생략함으로써 매도자는 부가가치세만큼 매도가를 낮춰서 거래할 수 있다는 이점이 있고, 매수자는 부가가치세만큼 매수자금을 줄일 수 있다는 장점으로 포괄양수도로 하는 경우가 대부분인데 사업의 포괄양수도를 통해 부동산을 매매하는 경우, 건물분 부가가치세를 내야 하는 경우가 종종 발생합니다.

건물·상가·사무실 등은 주택과 달리 사업용으로 사용하는 경우가 대부분이기 때문에 부동산을 매도할 때는 사업자로 매도하는 것이므로 건물분에 대하여 세금계산서를 발급해야 합니다. 하지만 사업을 양도하는 것은 부가가치세법에서 재화의 공급으로 간주하지 않아 납부와 환급절차가 생략되는 거래인 포괄적인 사업양도[포괄양수도 계약] 형태의 거래를 인정하고 있습니다. 

사업양도자와 사업양수자가 동일한 사업을 영위함으로써 사업의 동질성이 대부분 유지된다면 불필요한 부가가치세의 납부와 환급절차를 생략하기 위한 것입니다.

이 때문에 사업의 동질성이 유지되려면 사업의 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도해야 하는 것입니다. 대부분의 건물·상가·사무실 등을 매매할 때는 관련 공과금인 전기, 수도 등도 전부 이전되기 때문에 사업의 포괄양수도 요건을 갖추고 있는지 제대로 파악하는 것이 중요합니다.

포괄양수도 개념

포괄양수도는 부가가치세법에서 “사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 경우에는(부가가치세 과세대상으로서의) 재화의 공급으로 보지 않는다”고 정하고 있는데(10조9항 2호, 시행령 23조), 이를 활용하는 것이다.

그런데 포괄양수도는 매매가 아니라 상법 상의 영업양도에 해당합니다. 영업양도는 영업을 구성하는 자산과 부채, 계약 관계와 거래처를 총체적으로 이전하여 영업활동을 승계시키는 거래입니다. 심지어 기존 근로관계까지도 원칙적으로 양수인에게 승계됩니다.

이처럼 자산의 이전, 부채의 승계, 계약관계의 이전, 거래처의 승계, 근로관계의 승계로 구성되는 총합이 사업양도이고, 건물·상가·사무실 등의 매매는 그 중 한 요소인 자산의 이전 일부를 구성할 뿐입니다. 이에 따라 부동산 매매계약서에 "건물분에 대한 부가세는 포괄양수도 계약으로 한다"라는 문구를 추가한다 하더라도, 일정 요건을 충족하지 않으면 국세청에서 재화의 공급으로 간주되어 부가가치세가 발생될 수 있습니다.

판례도 "이 사건 매매계약상 사업의 포괄적 양도 조항은 원고와 피고가 부가가치세를 납부하지 않기 위한 불법적인 가장행위로 보이고,…"라고 판시하여, 그러한 합의가 문구대로 효력을 가지지 않을 것임을 시사한 바 있습니다. (인천지방법원 2016년 11월 30일 선고 2015가단51196 손해배상).

위 내용처럼 포괄양수도에 해당하려면, 체결되어야 할 계약 형태부터 달라야 합니다. 부동산 매매 계약이 아니라 사업양수도 계약이어야 합니다.

사업용 자산과 부채는 어느 선까지 이전할지, 계약관계는 어느 선까지 이전할지, 근로관계는 어떻게 처리할지를 모두 다루어야 한다.

부동산 매매계약은 이전 대상에 포함된 영업용 자산을 이전하는 이행행위의 일환으로 체결되는 계약으로, 상위 개념인 사업양수도 계약의 하위 계약 중 하나에 불과합니다.

양도 시 '포괄양수도'가 되기 위한 요건

사업용 부동산을 10년(20과세기간) 이내에 매도하면 환급 받은 부가가치세는 반환해야 하는 것이 원칙입니다. 그러나 일정 요건을 갖추면 매도 시 부가가치세 면제 혜택이 가능합니다.

‘사업양도[포괄양수도]’라 하면 무척 어렵게 들릴 수도 있지만 많은 사람이 자신의 음식점, 건물, 사무실 등을 통째로 매도하는 것을 주변에서 쉽게 볼 수 있습니다. 이처럼 사업 동질성이 유지되면서 경영 주체만 바뀌는 것을 ‘사업양도[포괄양수도]’라 하는데 중요한 것은 누구에게 양도하느냐에 따라 환급 받은 부가가치세 부담 유무가 바뀐다는 것입니다.

「임대사업의 포괄양수도가 되기 위해서는 아래 요건」을 충족해야 합니다.

첫째, 포괄 양도, 양수 내용이 확인되어야 합니다. 포괄양수도 계약서 등에 의하여 사업과 관련된 모든 권리 및 의무(부채를 인수할 수도 있으니 유의)를 양도한다는 내용을 포함해서 작성해야 합니다.

둘째, 양도자 및 양수자가 과세사업자이어야 합니다. 일반과세 사업자를 양수한 간이과세자는 일반과세로 변경됩니다.

셋째, 사업양도신고서를 세무서에 제출해야 합니다. 매도자는 양도일이 속하는 달의 말일부터 25일 이내에 폐업신고 및 폐업 후 부가가치세 확정신고를 해야 한다. 폐업신고 시 사업자등록증 원본과 포괄양수도 계약서 등을 첨부하여 제출한다. 매수자는 사업양수일[잔금일]로부터 20일 이내에 사업양도신고서를 작성하여 포괄양수도 특약이 기재된 매매계약서 사본과 함께 사업자등록을 신청한다.